隨著鄉村全面振興步伐扎實推進，如何管好用好農村資源資產成為社會關注的熱點。近日發布的2025年中央一號文件強調，不允許城鎮居民到農村購買農房、宅基地，不允許退休干部到農村占地建房。

“中央的要求非常明確，不允許城鎮居民到農村購買農房、宅基地，不允許退休干部到農村占地建房，這兩條政策底線必須守住、不能突破。”中央財辦副主任、中央農辦副主任祝衛東24日在國新辦新聞發布會上說。

為何要劃定這一紅線與禁區？這背后有何深意？記者采訪了業內專家。

據專家透露，這些年農房和宅基地在城鄉之間私下買賣的現象確實存在，如有些城鎮人員和農村居民私下簽訂協議，私自進行宅基地和房屋的轉讓和買賣。也有些地方未能妥善處理好人才下鄉和宅基地管理利用的關系，為了讓退休干部或返鄉入鄉創業人員能定居，通過村集體經濟組織賦予他們集體成員身份或特殊資格權，實現與村民享受同樣的批地建房權利。

“宅基地是農村村民的基本居住保障。實際上，城鎮居民、退休干部到農村占地建房，這些在法律法規中原本就是不允許的。”農業農村部農村經濟研究中心農地政策研究室主任劉俊杰說，憲法規定，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有，土地管理法也對此進行了明確。這意味著宅基地使用權的取得條件與農村集體經濟組織成員身份相關，只有農村集體經濟組織成員才能享有宅基地使用權，非農村集體經濟組織成員不能享有宅基地使用權。而城鎮居民、退休干部等都不具備農村集體經濟組織成員身份，不能到農村申請取得宅基地。

為何不允許城鎮居民、退休干部到農村占地買房？劉俊杰說，土地是農民的命根子，宅基地是農民賴以生存的根本和“最后保障線”。若允許自由交易，社會主體下鄉可能導致一些農民在短期利益的驅動下失去土地，未來的生活保障將面臨巨大風險。“禁止城鎮居民到農村購買住房、宅基地，就是給農民的權益加上了一道‘安全閥’，確保他們在現代化進程中不會失去安身立命之本。”他說。

在廣西大學農學院副教授唐小付看來，如果允許城鎮居民和退休干部購買宅基地，會使農村宅基地的有限資源被外部人員占用。一方面，部分符合條件的農村居民可能無法獲得宅基地，會加劇在土地使用、公共資源分配等方面的矛盾和糾紛，影響農村社會的和諧穩定；另一方面，如果放開宅基地交易，社會資金可能過多占用土地等鄉村資源，使鄉村發展偏離合理的方向。

劉俊杰說，此次中央一號文件明確提出兩個“不允許”，是考慮到在推動鄉村全面振興背景下，社會力量投身鄉村建設的熱情很高，而涉及對宅基地規范管理和有序利用在實際操作中政策要求很高，部分地方對政策的把握不一定準確、到位、全面。明確強調和重申紅線和禁區，有助于各地在執行相關政策時更加嚴格和規范，避免出現政策執行偏差和漏洞，確保政策落準落實。

華東師范大學社會發展學院教授魏萬青則認為，雖然中央一號文件明確強調這兩個“不允許”，但并不意味著農村房屋和宅基地資源就無法與外部需求對接。

中央一號文件還提出，探索農戶合法擁有的住房通過出租、入股、合作等方式盤活利用的有效實現形式。“通過對閑置農房的合規盤活利用，可以更好滿足有志愿有情懷投身鄉村建設的返鄉入鄉人員的居住等需求。”魏萬青說。

（胡璐、黃慶剛）