孔巧玲

隨著房價的高居不下，“法拍房”逐漸走入了大眾的視野，成為老百姓的住宅購房新選擇。根據(jù)最高法公布的《關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》，法院在拍賣前會對房屋的價值進(jìn)行評估，起拍價參照評估價確定，可以是評估價的70%。如果第一次拍賣無人出價，再次拍賣的起拍價最低可以是第一次拍賣價的80%，合算下來相當(dāng)于最低可降至56%。

個人如何參加競拍購買法拍房？

具體而言，在網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中，競買人必須具備一定的資格才能參與競買。一是參與網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的競買人具備完全民事行為能力。二是嚴(yán)格遵循網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的實名認(rèn)證制度。參加競買的自然人包括我國的公民、港澳臺同胞、海外僑胞以及外籍人，需通過網(wǎng)絡(luò)上傳本人的身份證明和資信證件原件或掃描件等；委托他人代為競買的，應(yīng)當(dāng)在競價程序開始前經(jīng)法院確認(rèn)，并通知網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者，才能依法參加競拍程序。

競買人可在京東、淘寶等平臺中取得競買資格，以得到的競買代碼、參拍密碼參與競買。若是優(yōu)先購買權(quán)人，須經(jīng)法院確認(rèn)后取得優(yōu)先競買資格后，以優(yōu)先競買代碼參與競買。另外，法拍房在北京市被納入了限購范圍政策內(nèi)，競買人在參與競拍前應(yīng)充分了解競買須知和競買公告，否則須自行承擔(dān)法律后果。

拍賣成交的，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺會以買受人的真實身份自動生成成交確認(rèn)書，買受人可持法院裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書及拍賣成交確認(rèn)書前往不動產(chǎn)登記事務(wù)中心辦理房屋所有權(quán)過戶登記手續(xù)。之前繳納的保證金則自動轉(zhuǎn)化為部分成交款；若買受人未及時交付尾款，則保證金不退還，拍品重新拍賣的，原買受人不能參加競買。競拍不成功的，保證金一般會在24小時內(nèi)原路退還。

網(wǎng)拍成功后可能

被撤銷的幾種情形

在特殊情況下，當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出執(zhí)行行為異議的，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣可能會被撤銷，即本次網(wǎng)拍無效，法拍房所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，涉案房產(chǎn)可重新拍賣。網(wǎng)拍被撤銷主要有以下幾種情形：

一是買受人因拍賣房屋的文字說明、視頻或照片展示以及瑕疵說明嚴(yán)重失實，致使產(chǎn)生重大誤解，購買目的無法實現(xiàn)的。如在拍賣公告中沒有告知買受人被拍賣房屋暫時不能辦理房產(chǎn)證等權(quán)利瑕疵。

二是由于系統(tǒng)故障、病毒入侵、黑客攻擊、數(shù)據(jù)錯誤等原因致使拍賣結(jié)果錯誤，嚴(yán)重?fù)p害當(dāng)事人或者其他競買人利益的。如競買人在競買過程中，系統(tǒng)突然異常，導(dǎo)致其不能及時出價競買。

三是競買人之間、競買人與網(wǎng)絡(luò)司法拍賣服務(wù)提供者之間惡意串通，損害當(dāng)事人或者其他競買人利益的。司法拍賣目的是通過司法拍賣實現(xiàn)執(zhí)行標(biāo)的物的價值的最大化，所以司法拍賣需要經(jīng)過充分競價。因惡意串通成交的拍賣，依法應(yīng)予撤銷。

四是買受人不具備法律、行政法規(guī)和司法解釋規(guī)定的競買資格的。在網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中，競買人必須具備一定的條件才有資格參與競買。比如商業(yè)銀行法第28條規(guī)定，任何單位和個人購買商業(yè)銀行股份總額5%以上的，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)過國務(wù)院銀行業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)批準(zhǔn)。法院在拍賣相關(guān)商業(yè)銀行的股權(quán)時，如果拍賣股權(quán)的數(shù)額超過了該商業(yè)銀行股權(quán)的5%，則應(yīng)審查競買人是否經(jīng)過國務(wù)院銀行業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)批準(zhǔn)，如果競買人不具備這樣的資格，人民法院不得出具拍賣成交裁定，即便拍定標(biāo)的物，也應(yīng)當(dāng)撤銷。

五是違法限制競買人參加競買或者對享有同等權(quán)利的競買人規(guī)定不同競買條件的，除非法律對買受人的資格有特殊要求，原則上不允許法院設(shè)置無法律依據(jù)的競買條件，也不允許對不同的競買人規(guī)定不同的競買條件。比如為某些競買人量身定做的條件的“蘿卜拍賣”亦應(yīng)當(dāng)撤銷。

六是其他嚴(yán)重違反網(wǎng)絡(luò)司法拍賣程序且損害當(dāng)事人或者競買人利益的情形。通常是指嚴(yán)重違反拍賣程序?qū)е屡馁u價格明顯低于市場價格，造成申請執(zhí)行人受償數(shù)額減少或者被執(zhí)行人履行債務(wù)的數(shù)額減少，或因違法拍賣導(dǎo)致競買人喪失公平參與競價的機會。

（作者單位：北京市第一中級人民法院）

（孔巧玲）