樓市政策一再寬松 金九銀十成交量增長可期

不管是從政策上還是開發(fā)商推盤節(jié)奏上，房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”都常被冠以較大的期待。

近期，樓市密集出臺政策，包括央行降息、降準(zhǔn)，月底住建部聯(lián)合財政部、央行再次發(fā)布公積金二套房貸款首付比例從30%降至20%，都是針對全國房地產(chǎn)市場的寬松性調(diào)控手段。在央行多次降息之后，利率已經(jīng)達(dá)到歷史最低水平。

同時，持續(xù)多年的“限外令”出現(xiàn)松動，對于外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)入條件有所放寬，境外機構(gòu)及個人購房限制取消。如果再加上公積金二套房2成首付政策落地，房價較低的三、四線城市需求預(yù)計會被帶動一部分。

整體寬松政策出臺的背景是，8月市場繼續(xù)降溫，重點城市中，供應(yīng)、成交環(huán)比下滑的城市面進(jìn)一步擴大。企業(yè)方多憋足勁備戰(zhàn)“金九”。

CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，供應(yīng)方面，重點城市商品住宅供應(yīng)表現(xiàn)繼續(xù)不振，同、環(huán)比皆大幅下降。分城市能級來看，一線城市回落更為明顯，其中北京、上海同、環(huán)比降幅都在20%以上；而深圳、廣州雖環(huán)比有所上升，但從絕對量來看，仍處于相對低位。二、三線城市中近7成城市繼續(xù)下降，但供應(yīng)分化進(jìn)一步加劇，寧波、南昌、無錫、長沙、南寧等城市供應(yīng)量幾乎降到年初水平，環(huán)比降幅都在40%以上；而合肥、武漢、杭州、沈陽、昆明等城市，供應(yīng)量大幅增長，尤其是沈陽，7月供應(yīng)量近160萬平方米。

成交方面從環(huán)比來看，也在持續(xù)低迷。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，重點城市商品住宅成交延續(xù)7月的下滑態(tài)勢，且整體降幅有所擴大，但從絕對量來看仍高于今年平均水平。分城市能級來看，一線城市表現(xiàn)較差，北上廣深不僅成交環(huán)比全線下跌，而且整體降幅超過20%。但北京、上海7月商品住宅成交面積仍在100萬平方米以上，市場熱度仍較高。而二、三線城市中近8成城市環(huán)比下降，長沙、沈陽、貴陽、昆明等城市下降幅度尤其明顯，降幅都在30%以上，相反，合肥、武漢、廈門等個別城市，7月商品住宅成交量環(huán)比仍出現(xiàn)逆勢增長。

CRIC研究中心分析認(rèn)為，8月成交量的進(jìn)一步走低主要有四個原因：第一，多數(shù)開發(fā)商正緊鑼密鼓備戰(zhàn)“金九”銷售旺季，不少項目已進(jìn)入蓄客階段，營銷優(yōu)惠活動已提前預(yù)告，使得購房者對金九銀十抱有更多期待，造成當(dāng)前市場觀望情緒較為濃厚致成交下滑；第二，在市場火熱下，部分一線及二線城市信貸吃緊，二套房貸首付比例上調(diào)，如廣州二套房首付比例升至7成，嚴(yán)重抑制了部分改善型需求的繼續(xù)釋放；第三，供應(yīng)鋪排推后，供應(yīng)持續(xù)下滑，購房者選擇面縮窄；最后，下半月的股市再次大幅震蕩，也或多或少影響樓市購買力的釋放。

鏈家網(wǎng)研究院李巧玲認(rèn)為，在實體經(jīng)濟下行壓力加大、股市下跌的情況下，央行連續(xù)降息、降準(zhǔn)，加上三部委聯(lián)合降低公積金貸款首付比例，更加印證了此前關(guān)于刺激房地產(chǎn)需求來提振經(jīng)濟的猜測，并且這種類似手段今后仍有出臺的可能。房地產(chǎn)行業(yè)在今年甚至明年預(yù)計都會有一個比較寬松的政策環(huán)境。

李巧玲認(rèn)為，8月份，受限于供應(yīng)不足，新房成交出現(xiàn)回落。成交水平雖低于6、7月份，但是仍大幅高于去年同期。實際來看，市場熱度并未下降，項目去化依然較快，市場回升態(tài)勢不變。預(yù)計隨著“金九銀十”的到來，以及近期推出各項政策對市場情緒的影響，市場或?qū)⒂瓉砟陜?nèi)的供需高峰，房價也將呈現(xiàn)“穩(wěn)中有升”態(tài)勢。