文旅地產時代：東戴河項目日益成熟扎堆熱銷

中國日報網房產訊 （記者白云蛟）在遼寧東戴河新區東戴河國際浴場的海灘上，魔馬音樂節在邀請到的知名樂隊在這周末的兩天時間里不間斷地演出，一直持續到夜間9點鐘。

今年落地東戴河的魔馬音樂節也頗為隆重，主辦方邀請到了謝天笑、周云蓬、羅琦和AK47等搖滾音樂人和樂隊在此演出，由此，東戴河國際浴場也吸引了一群很高興的年輕人。

東戴河魔馬音樂節，命名時尚洋氣，一切布置都緊隨搖滾的元素，少有聽眾注意到，魔馬音樂節的冠名，其實是由主辦現場東戴河國際浴場北側的當代·東戴河白金海MOMΛ項目贊助，當代置業位于東戴河的這個地產項目，與“樹音樂”一起把音樂節帶到了東戴河的海灘上，為了吸引更多的游客。

“雖然東戴河與北戴河、南戴河一起齊名，但是在2008年以前，東戴河仍然是一個非常偏僻的旅游景點，雖然這里的自然景觀可能優于南戴河和北戴河。過去六、七年時間，是地產項目帶動了東戴河的旅游發展。”當代·東戴河白金海MOMΛ項目營銷總監門鵬飛告訴記者，“最早在東戴河落地的地產項目是佳兆業集團的東戴河項目，以及后來的山海同灣項目，兩個項目的體量都非常大，超過了十幾平方公里，開發了數千套房源。”

門鵬飛告訴記者，東戴河在地產項目進入之前，當地旅游的容客量大概只有40萬人次左右，但是這些地產項目落地以后，東戴河當地旅游游客基本上能夠按照20%到25%左右的規模遞增，到如今，東戴河的容客量應該是在400萬人次以上。

“南戴河和北戴河的容客量都是在千萬人次以上，東戴河的自然景觀其實是最好的，主要是欠于旅游配套服務比較落后，隨著東戴河旅游區的加緊開發，我們預計，東戴河的旅游未來四五年之間仍然會有比較快的增長。”門鵬飛說，“比如東戴河現在工作日每天的游客人數大概是7萬人左右，到了周末，一般都是30萬人次以上，超出當地的游客接納量。”

“賣的不是房子，其實是一片海”

東戴河地區的地產開發，一位行業人士將其描述為“賣的不是房子，其實是一片海”。如這位人士所言，東戴河地產項目的主要賣點，多數集中在海景房。

“東戴河的旅游資源比較豐富，但是相比南戴河和北戴河，東戴河的開發相對滯后，房地產開發也是2008年以后開始興起的。所以東戴河在近幾年開始開發以后，集中度比較高，一般樓盤都屬于旅游度假地產，且規劃和開發規模都非常大。”一位正在東戴河為當地房地產項目提供咨詢的專業人士告訴記者。

以最早進入東戴河區域佳兆業·東戴河項目為例，記者了解到，這個項目總規劃為11平方公里，在規模體量上與南北戴河等量齊觀，總戶數預計接近6000戶，其開發除了十數棟海景住宅以外，還包括星級酒店、俱樂部、商業街等。

“佳兆業·東戴河項目在當地是老項目，賣了很長時間，從2011年開售到現在去化率應該達到了60%到70%左右。”東戴河當地一位營銷人士告訴記者，“佳兆業·東戴河項目相比其他樓盤都更成熟一些，而且在過去幾年間就數它的體量較大，所以一直賣得不錯，經常是當地的銷冠。”

不過，這位營銷人士也向記者透露，今年開始，佳兆業·東戴河項目開始了大幅降價，從之前的銷售均價7000多元/平方米降到了現在的4000多元/平方米，售價在今年幾乎斬半。

“降價的原因是多方面的。一是因為佳兆業·東戴河項目也開始進入到銷售后期，一線海景資源和好的樓棟、戶型都賣得差不多了，價格會有下降，二是今年當代·東戴河白金海MOMΛ項目也開盤了，競爭壓力比較大。”這位營銷人士向記者分析佳兆業·東戴河項目的降價策略說，“另外，今年佳兆業集團也遇到一些問題，急需回籠資金。”

“我們項目今年剛開盤，所以降價策略不會是項目的選擇。現在包括佳兆業·東戴河項目和山海同灣項目，都進入到銷售后期，一線海景資源基本沒有，而當代·東戴河白金海MOMΛ項目現在銷售主打的就是一線海景房。”門鵬飛告訴記者，目前當代·東戴河白金海MOMΛ項目精裝高層住宅的銷售均價是在5800元/平方米左右，“當然，我們現在項目的價格在當地可能屬于偏貴的樓盤，價格有些稍高。”

雖然沒有采用更加直接的降價策略，但是出于加快銷售的考慮，近期當代·東戴河白金海MOMΛ項目也調整了銷售模式。

門鵬飛說，從這個月開始，項目已經不需要給樓盤的銷售代理發工資了，他把樓盤的銷售展點面向這些銷售人員招標，“出價高的銷售可以承包樓盤的展點，房子賣得越多，當然賺得越多，很好的激勵機制。”

門鵬飛透露，近期項目調整銷售模式以后，銷售上已經是“立竿見影”。“在銷售模式調整之前，成交一直都比較慘淡，調整之后，8月份的第一周和第三周，我們已經超過佳兆業·東戴河項目，成為當地樓盤的銷售冠軍了。”

“每周項目都會對這些承包銷售展點的銷售人員進行考核，項目營銷層面已經是一個孵化平臺，不會對具體銷售策略上進行更加細致的決策。”門鵬飛介紹說。

旅游旺季 當代·東戴河白金海MOMΛ項目扎堆熱銷

如今，佳兆業·東戴河項目、山海同灣項目以及當代·東戴河白金海MOMΛ項目3個樓盤已經占據了東戴河區域的絕大部分市場份額，雖然當地已經有17個房地產項目開發在售。

“3個樓盤的銷售基本上占到東戴河樓盤銷售的9成左右。隨著佳兆業·東戴河項目和山海同灣項目陸續進入到銷售后期，我認為自己的項目更有優勢，比如山海同灣現在只有200多套房源待售，它的體量也有7000多套房源。”門鵬飛說。

門鵬飛也對東戴河地區未來房價上漲有著樂觀的估計，當代·東戴河白金海MOMΛ項目計劃拿出10套房源進行眾籌，他預計投資回報率會在20%到30%左右。

“今年項目銷售均價是在5800元/平方米，明年應該會漲到6000多元/平方米，后年應該會漲到7000多元/平方米。眾籌下來的房子，項目幫著賣出以后，差價就是收益。”門鵬飛介紹說。

同樣應該注意的是，東戴河地區項目銷售重度依賴外地客源，其中大約只有20%左右的客戶來自東戴河周邊地區。

“東戴河樓盤銷售70%左右的客戶來自北京，10%左右的購房者來自天津和唐山，這些客戶基本上都把東戴河的房子當做旅游度假產品購買，看中這里的自然景觀。”門鵬飛告訴記者，“也有20%左右的客戶來自東戴河周邊，這部分客戶是看中洋房這類的住宅產品。”