燕郊樓市躁動炒作風(fēng)險隱現(xiàn) 部分樓盤兩月漲25%

隨著京津冀一體化的推進和通州區(qū)被確定為北京市行政副中心，與通州一河之隔的河北三河市燕郊迎來發(fā)展機遇，當(dāng)?shù)胤績r隨之上行。中國證券報記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，目前燕郊樓市均價達1.5萬元/平方米，部分樓盤短短兩個多月漲幅超過25%，部分開發(fā)商存在“捂盤惜售”現(xiàn)象。

業(yè)內(nèi)人士表示，利好政策疊加，以燕郊為代表的鄰近北京的河北部分地區(qū)產(chǎn)生虹吸現(xiàn)象，引發(fā)過度炒作和房價上漲。京津冀一體化應(yīng)是推動區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)新生，不應(yīng)是京津冀房價的一體化。未來房地產(chǎn)稅推出后，有望抑制部分炒房行為。

燕郊樓市節(jié)節(jié)高

中國證券報記者走訪燕郊多家售樓處發(fā)現(xiàn)，目前理想新城、匯福悅榕灣、壹克拉等新盤在售，均價在1.5萬元/平方米左右，前期開盤的夏威夷藍灣、港中旅、天洋城4代、首爾甜城全部售罄。多數(shù)樓盤將集中于8月中旬后放盤。

“現(xiàn)在整個燕郊市場都沒房，市場是一個星期一個變化，6月時我們房子也就每平方米1.2萬元左右，7月10日之后就都漲上去了。”某樓盤銷售人員表示，所在開發(fā)商已建起30棟樓，均已封頂。7月5日新開的15號樓開盤當(dāng)天就全部賣完，均價為1.5萬元/平方米，來買房子的以自住的居多。

“不是沒房，應(yīng)該說是有房不賣。”該銷售人員稱，其所在公司春節(jié)前2月份時全部封了盤，3月1日開盤賣了一批。受北京地鐵通燕郊的消息影響，5月又封了一次盤。這次趕上通州區(qū)被確定為北京市行政副中心的消息，7月11日又全部封盤。如果去年過來買房，房價還是10500元/平方米，今年3月漲到11500元/平方米，5月漲到12500元/平方米。下一期項目可能8月開盤，現(xiàn)在還沒有開始排號，按照現(xiàn)在的市場預(yù)計可能漲到1.6萬元/平方米—1.8萬元/平方米。

港中旅售樓處銷售人員稱，港中旅6月6日新開盤的6棟樓當(dāng)日全部售罄，當(dāng)時均價是1.1萬元/平方米。7月份以來的一段時間都沒有房子賣，下一期要等到8月中旬才會有新開盤項目，預(yù)計價格不會低于當(dāng)前市場均價。8月1日新開盤的上上城理想新城均價達1.4萬元/平方米，而去年該項目報價僅為8600元/平方米。

新房一房難求，燕郊二手房市場也同樣緊俏，房源短缺，很多業(yè)主持觀望態(tài)度，部分業(yè)主要求一次性全款付清房款。

匯福地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，悅榕灣自去年開盤以來，今年上半年一直處于蓄客階段。5、6月以后，市場驟變，各種利好消息疊加，來燕郊置業(yè)的人成倍增加，無論是購買者還是咨詢者都大幅增長。從燕郊上半年市場來看，由于樓盤開盤數(shù)量減少，新房房價上漲幅度較大。

“北三縣”樓市升溫

燕郊只是一個縮影。隨著京津冀一體化的推進，被稱為“北三縣”的河北三河、大廠、香河三地因為毗鄰?fù)ㄖ荩艿蕉喾疥P(guān)注，“北三縣”這個稱謂也頻頻被購房者提及。

“燕郊現(xiàn)在有價無房，大廠、香河成為新熱點。”位于大廠的潮白河孔雀城銷售人員表示，近期來看房的人特別多，前期開盤均價每平方米1萬多元的孔雀城學(xué)府瀾灣已售完，8月1日新開的兩棟樓周末兩天賣掉100多套，剩下的房源為數(shù)不多，目前一些好的房源需要加價15萬元才能拿到。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)顯示，6月末大廠新建商品住宅庫存面積為66萬平方米，7月末下滑至61萬平方米;6月大廠新建商品住宅成交面積約31萬平方米，7月為34萬平方米，大致增長10%。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，對于大廠來說，部分購房者是因為燕郊房價漲勢太猛而轉(zhuǎn)至大廠購房。目前大廠新增供應(yīng)量不多，庫存也較去年同期有所下降。

庫存下降的一個重要原因是部分房企有捂盤嫌疑，它們考慮到后續(xù)房價將繼續(xù)上漲，尤其可以持續(xù)圍繞通州題材炒作，所以不會太積極地推新盤。隨著后續(xù)燕郊等潛在區(qū)域購房者轉(zhuǎn)戰(zhàn)大廠，房價有繼續(xù)抬升的空間，但預(yù)計漲幅不會太大，因為大廠的知名度相對較低，而且配套設(shè)施需要完善。

嚴(yán)躍進認(rèn)為，未來“北三縣”房價的上漲動力會繼續(xù)增加，一是隨著通州房地產(chǎn)可售資源的減少，購房者的購房需求將外溢至臨近的燕郊等地;二是北京限購政策沒有放寬的跡象，一些購房者不得不到燕郊等地購房;三是市場可能繼續(xù)圍繞通州題材、大興機場題材進行炒作。不過，房地產(chǎn)稅的推出將觸及投機性購房者的痛點，目前燕郊和大廠已存在持有多套住房的群體，而房地產(chǎn)稅會削弱此類住房的投資價值，進而抑制部分炒房行為。

或存過度炒作

“隨著京津冀協(xié)同目標(biāo)的制定、首都部分功能的疏解、河北省政府不斷增強投入能力，作為深入北京腹地的板塊，燕郊產(chǎn)生了虹吸現(xiàn)象，引發(fā)過度炒作和房價上漲。京津冀一體化的主要目的應(yīng)該是推動區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)的新生，而不應(yīng)是京津冀房價的一體化，沒有必要過度炒作。”北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志表示，大部分在燕郊購房的家庭都是為了解決自住問題，早期在燕郊置業(yè)的一些家庭也可能是認(rèn)為這里有投資價值，但現(xiàn)在燕郊不斷增加供給，其實沒有太大的價值提升空間。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，通州區(qū)被確定為北京市行政副中心對通州的利好很明顯，但目前通州的房價受到較嚴(yán)格的監(jiān)管，導(dǎo)致市場的躁動體現(xiàn)在鄰近的河北燕郊、大廠等地。目前來看，這些地方的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)沒有太大改善。京津冀一體化的路還很長，而燕郊一些樓盤價格被炒到1.6萬元/平方米甚至1.8萬元/平方米，現(xiàn)在北京的大興、房山、通州一些房子的價格也不過2萬元/平方米左右，可以說燕郊等地現(xiàn)在的房價是浮夸的，存在炒作。(記者 劉麗靚)