房地產稅立法初稿已成形 稅率或由地方自行決定

財政部部長樓繼偉日前在向十二屆全國人大常委會第十五次會議作2014年中央決算報告時表示，今年將配合做好房地產稅立法工作，加快房地產稅立法并適時推進改革。

據(jù)悉，房地產建設環(huán)節(jié)涉及耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、建筑安裝營業(yè)稅及附征城建稅、教育費附加、企業(yè)所得稅和印花稅；交易環(huán)節(jié)，賣方銷售需繳納銷售不動產營業(yè)稅及附征的城建稅和教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅或個人所得稅。目前，個人買賣房屋暫時免征土地增值稅和印花稅。

有業(yè)內人士指出，現(xiàn)行房地產稅費內容繁復。對于調控而言，以交易環(huán)節(jié)調整稅收為重，短期內能產生一定效果。但從建立長效機制來看，稅收政策調整頻繁，出臺較為倉促，應急色彩濃厚，缺乏頂層設計。此外，還存在制度建設滯后、保有環(huán)節(jié)改革進展緩慢等問題。

“現(xiàn)階段保有環(huán)節(jié)幾乎沒有稅收，歷次調控均以交易環(huán)節(jié)稅收為主，促進住房資源合理配置效果不夠明顯。”

上述業(yè)內人士表示，除保有環(huán)節(jié)稅收外，現(xiàn)階段交易 環(huán)節(jié)稅收重在調節(jié)賣方。在供求關系緊張的市場環(huán)境下，賣方承擔的稅負基本轉嫁至買方，增加了中低收入人群和自住等合理需求的購房負擔，偏離了調控方向。

以2013年房地產相關稅收為例，直接來源于房地產的稅收收入約為2.56萬億元，占全國稅收收入比重約為23.1%，占全國財政收入比重約為19.8%。其中，建設環(huán)節(jié)收入在房地產稅收收入中占35.6%，交易環(huán)節(jié)收入占54.9%，保有環(huán)節(jié)稅收僅占9.5%。

上述業(yè)內人士表示，根據(jù)房地產稅立法改革總體思路，擬在房地產相關稅費負擔總體不變的前提下，適當提高保有環(huán)節(jié)稅負，降低建設、交易環(huán)節(jié)稅費負擔。

中國政法大學財稅法研究中心主任施正文在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，房地產稅立法初稿已基本成形，現(xiàn)階段應在全國人大、財政部內部征求意見，進行完善，還沒有到向專家等社會各界征求意見的階段。

“但房地產稅改革路徑的大框架已基本成形。”施正文說，主要是把現(xiàn)有的房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成為新的房地產稅，增加房地產保有環(huán)節(jié)的稅負，以房地產的評估值為征稅基礎。土地增值稅、契稅等稅種暫不納入房地產稅，隨著房地產稅征收步入正軌，未來會再進行改革。

國務院發(fā)展研究中心研究員倪紅日也表示，房地產稅改革要把現(xiàn)有的房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來，已確定無疑。

值得注意的是，上述業(yè)內人士認為，稅改應注意合理制定對家庭基本需求的免稅政策，同時對房地產企業(yè)持有的土地和正在開發(fā)項目征收房地產稅，抑制囤地、閑置土地等行為。

倪紅日表示，現(xiàn)階段房地產開發(fā)商要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，未來房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并后，房企也應作為有地無房新的房地產稅納稅人。她認為，稅收覆蓋面和強度或比現(xiàn)在更為嚴厲，“新的房地產稅計稅依據(jù)發(fā)生很大變化。是根據(jù)房地產的評估值作為征稅基礎，而評估值是以市場價值為基礎，進行專業(yè)計稅評估。將按照土地面積和地理位置，實行差別稅率”。

有房地產商認為，未來房地產稅若以評估價為繳稅基礎，將增加房企的囤地囤房成本。在房地產市場下滑的背景下，將對目前大量囤地囤房等行為產生抑制作用。

此外，倪紅日指出，立法框架建立起來之后，具體征收時，地方應有一定的自主權。“房地產稅將作為地方稅種，給地方一定的征稅自主權。比較可能的方式是類似于煤炭資源稅的征稅方式，全國規(guī)定一個稅率區(qū)間，各個地方在這個區(qū)間范圍內根據(jù)當?shù)氐木唧w情況自主確定具體稅率。各地的開征時間、具體征稅依據(jù)、操作細節(jié)也會有細微不同。”施正文說，即便房地產稅立法完成，可以開征房地產稅，也不會全國范圍內統(tǒng)一開征，各地會各自出臺征收細則。

針對將在什么時間、以何種形式開征，以及征收對象、免征范圍的劃定等涉及具體執(zhí)行層面的問題，有業(yè)內人士稱暫時還沒有定論。