中國日報1月13日電（記者 程鈺）全球房地產服務及咨詢顧問公司戴德梁行發布《2025年四季度北京寫字樓零售市場報告》。報告指出，四季度北京甲級寫字樓市場租金延續下行態勢，空置率持續回落，TMT行業穩居需求主力；零售市場迎來供應小高峰，存量改造與首店經濟共同驅動市場提質升級，未來將呈現存量優化與新增供應并行的發展格局。
有效租金繼續走低，年度市場凈吸納量與去年持平
四季度，北京甲級寫字樓市場總存量繼續維持1,368萬平方米。為提升項目入駐率，業主進一步采取下調租金、延長免租期及裝修期等優惠措施，帶動市場有效租金持續走低。全市甲級寫字樓有效租金環比下降4.6%，同比降幅擴大至16.0%，跌至人民幣205.62元/月/平方米；五大核心商圈有效租金環比下降5.6%，同比下降18.6%，為人民幣235.96元/月/平方米。
需求端，受租戶新增需求不足、退租及面積縮減等因素影響，全市及五大核心商圈季度凈吸納量分別為79,294平方米和34,828平方米。從全年維度看，北京全市及五大核心商圈年度凈吸納量分別達32.8萬平方米和15.3萬平方米，與2024年水平持平。
在全年無新增供應的背景下，存量物業持續去化推動空置率延續下行趨勢。截至四季度末，全市甲級寫字樓空置率環比下降0.6個百分點，同比下降2.4個百分點至15.89%；五大核心商圈空置率環比下降0.4個百分點，同比下降1.8個百分點至10.37%。
TMT行業穩居需求主力，成為市場中流砥柱
四季度，寫字樓市場租賃需求仍以傳統優勢行業為主。在新租及搬遷類成交中，TMT、專業服務業及金融業三大行業分別占總簽約面積的38.5%、23.4%和17.2%，合計占比超七成，主導市場租賃需求格局。
2025年是“十四五”規劃收官之年，高科技產業已成為北京核心經濟支柱。報告顯示，過去五年，TMT行業在寫字樓市場的成交占比接近45%，其中人工智能領域發展尤為迅猛，成為驅動行業需求增長的核心動力。細分領域中，專業服務業內律所表現最為突出，金融業則以銀行、保險、基金證券類企業成交最為活躍。
未來一年市場租金仍將承壓，新增供應成主要變量
從供應端來看，截至2028年底，北京甲級寫字樓市場預計將有187.9萬平方米新增供應入市，其中126萬平方米將于2026年集中完工，主要分布于中央商務區、通州及望京-酒仙橋三大商圈。戴德梁行北區項目及企業服務部主管鄧姍姍表示：“未來一年，大量新增供應的集中入市將使市場持續承壓，空置率或出現階段性上升，租金水平亦將面臨持續下行壓力。”
戴德梁行首席政策分析專家、北區研究部主管魏東補充道：“新增項目集中入市將有效提升市場流動性，而‘十五五’規劃中明確提出的‘發展高精尖產業、推動重點產業提質升級’等政策導向，將進一步激活2026年北京寫字樓市場租賃需求，為市場復蘇注入動力。”
供應放量疊加存量改造，市場提質升級進程加速
四季度，北京零售市場迎來供應小高峰，共有5個優質商業項目集中開業，新增優質零售空間48.7萬平方米，推動全市購物中心總存量增至1,744萬平方米。戴德梁行北區商業部主管孟祎指出，備受關注的通州灣里·王府井Well Town項目突破傳統奧萊業態局限，融合奧萊零售、創新體驗、餐飲娛樂及藝術展覽等多元消費場景，為通州區域消費市場注入全新活力。
近年來，隨著北京國際消費中心城市建設的持續深化，疊加城市更新戰略的推進，零售市場商業環境顯著優化。本季度，除老舊存量項目改造升級持續推進外，核心商圈地標項目亦啟動煥新轉型計劃。例如，位于CBD商圈的世貿天階已與龍湖商業正式簽約，將啟動改造煥新與重新定位工作，雙方計劃將其打造為CBD區域的商業美學新地標，進一步提升核心商圈商業能級。
首店經濟持續發力，奢侈品牌布局聚焦核心商圈
品牌布局方面，在新增項目的帶動下，首店經濟持續升溫，各區域均迎來不同層級的品牌首店、旗艦店入駐，有效激活區域消費潛力。其中，北京ART PARK大融城東區引入chili’s北京首店、lululemon京西旗艦店、GAGA京西旗艦店等特色品牌，豐富區域商業業態。
值得關注的是，奢侈品牌在北京的區域布局呈現進一步集中化趨勢。多個奢侈品牌從金融街、西單等傳統核心商圈逐步撤出，轉而聚焦三里屯等高端商業集聚區。本季度，三里屯太古里迎來迪奧之家、法國高端皮具品牌Polène等中國首店開業，其中迪奧之家為獨棟建筑形態，系繼首爾、日內瓦之后的全球第三家迪奧之家。
未來供應節奏放緩，存量優化與新增供應并行
2025年全年，北京零售市場共有13個優質項目開業，新增優質零售空間超110萬平方米，同時多個老舊項目完成升級改造后重新入市，有效推動市場提質升級。報告預測，未來三年，北京零售市場預計仍有近200萬平方米新增供應計劃入市，但整體供應節奏預計有所放緩。
政策層面，近期國家發改委發布相關文件，推動基礎設施領域REITs擴圍，將商辦設施、城市更新設施、酒店及體育場館等納入支持范圍。戴德梁行北區董事總經理胡峰表示：“這一政策不僅有助于進一步盤活城市存量資產，更將帶動消費市場活力提升。在此背景下，北京零售市場存量項目改造將持續加速，整體市場供應將呈現存量優化與新增供應并行的發展格局。”
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